Сьогодні представники Херсонського Комітету виборців презентували роботу по захисту земельних прав громадян. Ми вирішили познайомити наших читачів з аналітичною запискою, що була підготовлена керівником юридичної служби ХОО КВУ Олександром Токаленко.
Приводимо напрямки, за якими найчастіше зверталися відвідувачі до семи Центрів правової допомоги з питань захисту земельних прав в Одеській, Миколаївській та Херсонській областях в рамках програми USAID "Агроінвест":
1. Більшість звернень стосувалося орендних відносин (укладення, зміна, розірвання договорів оренди, орендна плата тощо).
Набільше питань стосувалося саме невиплати орендної плати орендарями. Такі конфлікти найчастіше вирішувалися шляхом звернення до суду з позовами про стягнення орендної плати. Результат майже у 100% задовольняв наших клієнтів. Також, близько 20% справ вирішувалися ще до подання документів до суду шляхом ведення переговорів, звернення до органів влади тощо, або під час розгляду справи у суді але до постановлення судом рішення по справі.
В цій категорії були питання (близько 10% від загальної кількості) що стосувалися надання порад, консультацій під час укладення договорів оренди, а, також, допомогу у розробці тексту договорів.
Декілька питань стосувалося вирішення спорів про збільшення розміру орендної плати. Такі спори в більшості залишилися невирішеними, оскільки, на момент звернення відвідувачів діяли договори оренди, в яких було визначено розміри орендної плати. Єдиним „проривом” можна назвати історію Каховського ЦВЮП про збільшення орендної плати для майже 400 власників земельних ділянок у с.Степне Нижньосірогозського району за рахунок домовленостей з орендарем та місцевою владою.
2. Спадкування земельної ділянки (в т.ч. спадкування сертифікату про право на земельну частку (пай)У цій категорії найбільше питань було щодо продовження строків на подання заяви про прийняття спадщини до нотаріальної контори. Причин пропуску строків можна назвати декілька, але у переважній кількості випадків (близько 90%) причиною пропуску ставала правова безграмотність. Деякі вважали що заяву можна подати коли завгодно, інші – що заява до нотаріальної контори подається після спливу 6 місяців від дня смерті спадкодавця, а не на протязі 6 місяців як того вимагає закон. Такі питання вирішувалися шляхом написання позовних заяв та подання їх до суду. Майже у всіх випадках суди ставали на сторону спадкоємців та продовжували строки.
Також, немало питань стосувалося спадкування права на земельну частку (паю). Деякі „фахівці” у селах дезінформували спадкоємців, надавши консультацію, що якщо немає державного акту, а тільки сертифікат то таку спадщину неможливо прийняти і вона переходить у власність держави. Завдяки консультаціям, отриманим у Центрах правової допомоги такі спадкоємці змогли реалізувати свої право щодо спадкових „сертифікатів”
На такі питання як порядок оформлення спадщини, необхідні документи для цього, строки прийняття спадщини, відмова на користь інших спадкоємців та інші надавалася допомога у вигляді усної чи письмової консультації чи витягу з законодавства.
3. Отримання кадастрового номера. Як бачимо, ця група питань займає третє місце та у загальній кількості за 10 місяців становить близько 200 звернень за цим напрямком.
Питання що виникали найчастіше: порядок отримання у різних ситуаціях, навіщо потрібен КН, строки виготовлення та затвердження документації з землеустрою, що таке Державний земельний кадастр та публічна карта тощо. Але слід зазначити, що за даним напрямком не було жодного звернення яке б носило спірний характер. Вся допомога за даним напрямком полягала у наданні вигляді усної чи письмової консультації чи витягу з законодавства
4. Питання набуття права власності на землю/приватизація землі. Цей напрямок є найрізноманітнішим за змістом питань з якими зверталися відвідувачі. мабуть, варто виділити дві групи питань:
Перша – що носили спірний характер
Друга – безспірний характер (надання консультацій яким чином найповніше реалізувати своє право, надання інформації правового змісту)
Спірні питання складали невелику частину звернень та стосувалися восновному оскарження рішень ОМС про відмову у наданні дозволу на розробку землевпорядної документації. У таких випадках надавалася допомога у вигляді складення адміністративних позовів про скасування таких рішень. На жаль, через дуже затягнуту процедуру розгляду адміністративних справ в апеляційній інстанції (м.Одеса) на теперішній час ми не можемо привести конкретних історій успіху за цим видом звернень.
Безспірний характер. Питання стасувалися роз’яснення процедури приватизації чи викупу земельних ділянок, можливості набуття права власності на земельні ділянки за набувально давністю, оформлення прав на земельні ділянки, на які не збереглася документація, оформлення договорів купівлі-продажу, міни, дарування земельних ділянок тощо. Допомога у таких випадках надавалася у вигляді усної чи письмової консультації чи витягу з законодавства, чого було достатньо для реалізації прав на землю.
5. Реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Як відомо, 1 січня 2013 року є датою, за якою слідує введення нових правил та процедур оформлення прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно. Саме в цей день набувають чинності два законодавчі акти, що впроваджують істотні нововведення у правове регулювання відносин щодо земельної та неземельної нерухомості.
Всі питання носили безспірний характер та стосувалися роз’яснення нових правил та процедур. Найчастіше задавалися такі питання: Що таке державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень? Які речові права на нерухоме майно, їх обтяження підлягають державній реєстрації? Чи обов’язковою є державна реєстрація прав? Що змінилося з 1 січня 2013 року? Чи потрібно проводити «перереєстрацію» прав на нерухоме майно, якщо права на вже були зареєстровані до 01 січня 2013 року? Чи потрібно платити за проведення «перереєстрації» речових прав на нерухоме майно в Державному реєстрі прав? Чи усі нотаріуси (державні та приватні) зможуть проводити державну реєстрацію прав? У всіх подібних випадках консультації було достатньо для вирішення справи.
6. Отримання (відновлення, виправлення) документів на земельну ділянку.
Помилка у відомостях про земельну ділянку може спричинити ускладнення юридичного характеру, зокрема, виникнення спору щодо земельної ділянки та унеможливлення набуття і здійснення прав на неї. Тому такі помилки необхідно якомога швидше виправити. Порядок виправлення помилок у Державному земельному кадастрі визначений у ст. 37 Закону «Про державний земельний кадастр» та у Порядку ведення Державного земельного кадастру. Так, на стадії формування (доформування) земельних ділянок можуть виникнути у Державному земельному кадастрі такі помилки:
1) технічні помилки (описка, друкарська, граматична, арифметична чи інша помилка), допущені органом, що здійснює ведення Державного земельного кадастру або іншими особами (наприклад, технічна помилка була допущена у документах, на підставі яких внесені відомості до Державного земельного кадастру);
2) помилки, допущені в інших документах та перенесені з них до Державного земельного кадастру (наприклад, помилки у документації із землеустрою та оцінки земель, в тому числі виявлені після перенесення інформації про земельні ділянки з державного реєстру земель та документації із землеустрою та оцінки земель, затвердженої та переданої до Державного фонду документації із землеустрою до 1 січня 2013 р.).
Також, типовою ситуацією є допущення описок, відсутності печаток, підписів у Державних актах, що видавалися до 2013 року.Саме з цих питань і зверталися до ЦВЮП відвідувачі.
На практиці виявляється, що відновити втрачені документи простіше, ніж виправити помилки, особливо у документах старого зразка. У деяких випадкаж доводиться в судовому порядку доводити факти належності правовстановлюючих документів.
7. Межові спори. Із самої назви цієї групи питань видно, що всі питання носили спірний характер, які у 80% випадках вирішувалися у судовому порядку. Учасниками спору є, як правило власники чи користувачі суміжних земельних ділянок, які після довгих років проживання по сусідству раптом виявляють, що межі земельної ділянки не відповідають тим, що зазначені і в документах. При чому наявність длержавного акту (до 2013 р.) жодним чином не забезпечує захист від таких порушень.
Специфіка цих судових справ передбачає проведення судових експертиз та витребування даних від органів влади та місцевого самоврядування (в т.ч. архівних) внаслідок чого розгляд справ у судах затягується на роки. Тому на теперішній час у всіх семи Центрах правової допомоги немає жодної завершеної справи за цим напрямком.
Винятком є Миколаєвський Центр, якому вдалося вирішити ряд конфліктних ситуацій уникнувши судового розгляду справ за допомогою втручання селищних чи міських рад.
8. Усунення перешкод у користуванні земельними ділянками. Як і у попередньому напрямку всі питання мають спірний характер. Відвідувачі звертаються у випадках, коли повноцінно не можуть використати ділянку за її цільовим призначенням через різні перешкоди, які створюють восновному сусіди чи співвласники земельної ділянки шляхом самовільного зайняття таких ділянок спорудами, побутовими відходами чи будівництва капітальних парканів які перешкоджають доступу до земельних ділянок. Вирішення таких спорів здійснюється двома шляхами:
Перший шлях – адміністративний (звернення до органів влади чи ОМС, які у свою чергу надають приписи про усунення порушень чинного законодавства). Але такий спосіб є не завжди ефективним внаслідок того, що наші громадяни вже звикли нікого не боятися та вчиняти дії на свій розсуд. У таких випадках не уникнути іншого способу вирішення:
Вторий шлях – судовий. за 10 місяців 7 ЦВЮП було надано допомоги за даним напрямком у вісімнадцяті випадках. Допомога полягала у складенні процесуальних документів та представництва інтересів у судах. На теперішній час завершено 3 справи, всі на користь клієнтів ЦВЮП.
Інші звернення носили поодинокий та безспірний характер. Питання що задавалися, стосувалися оподаткування у сфері земельних відносин, безоплатне виділення земельних ділянок, питання оформлення документів на самочинне будівництво, відчуження земельних ділянок та інші питання.